底层资产良性运营 投资回报预期增强

      6月21日，东吴苏园产业REIT以4.57元收盘，相较于一年前的基金发售价格，上涨17.78%。“REITs为国有资产保值增值带来了新动力，目前的价格符合我们的预期。”东吴苏园产业REIT底层资产方之一的新建元控股集团总裁亢越说。

      作为园区基础设施类REITs，东吴苏园产业REIT的底层资产包括新建元集团旗下苏州2.5产业园一、二期和苏州工业园区科技发展有限公司旗下国际科技园五期B区。其中，苏州2.5产业园聚焦成熟制造企业，持续加强生产性服务业功能总部建设；苏州国际科技园五期B区则是当地承担国家新一代人工智能创新发展试验区任务的重要阵地。得益于两大园区的精准定位和发展基础，在此次疫情中显示出了较强的抗风险能力。

      “科技园五期B区已经培育了凌志软件、思瑞浦等科创板上市公司，科技园累计培育上市公司达到14家。”苏州工业园区科技发展有限公司财务总监颜永萍说，近年来园区通过REITs创新实践，激发内外部活力，2021年末五期B区基础设施资产出租率达到95%。

      苏州2.5产业园在运营上同样表现出色。数据显示，去年以来，产业园内入驻的“世界500强”企业从7家增长到14家。园区载体出租率从80%迅速攀升到90%，且续租率大幅上升，显示出极强的企业黏性。“在REITs改革之初，许多入驻企业心有顾虑不愿意换签协议，但随着REITs上市，原租户非但权益没有受损，自身知名度也得到提升，这一问题得到有效解决。”颜永萍表示。

      良好的资产回报预期，也增强了公募REITs投资者信心。新建元相关负责人表示，随着首批REITs产品解除限售日期的临近，该公司意图寻求增持相关份额。

      颜永萍表示，通过发行REITs获得的增量资金，令苏州国际科技园精准有效支持新项目建设，加快创新集群形成与扩大。“目前，由科技发展公司建设的微软苏州公司二期项目、信息技术与生物技术融合创新中心等重点建设工程已于5月初正式复工，科技园七期二阶段项目及微软三期工程预计今年也将开工。”

      融入市场 倒逼改革

      盘活国有固定资产，推动国有资产保值增值，是公募REITs改革的重要初衷。记者在采访中发现，REITs底层资产持有企业除了通过上市融资直接获得资金等要素外，由市场带来的倒逼压力，也在推动企业加快创新步伐。

      新建元控股集团副总裁、财务总监朱军，是东吴苏园的设计者之一，回想起这一年的经历，他说：“REITs除了盘活资产外，还赋予企业发展外部压力，从而形成企业内部改革的动力。”

      作为一家苏州工业园区所属大型国有企业，新建元专注于区域综合开发、产业载体等建设与运营管理，资产总规模达到460亿元。入选东吴苏园产业REIT底层资产的2.5产业园，是新建元经营十多年的“拳头产品”，建设之初就以承载地区产业升级、引进行业龙头企业为目标。2.5产业园的运营方，新建元旗下产业发展公司副总经理朱翌旻表示，加入REITs后，第一年净收入要递增3%的考核指标，一度让他感到了巨大的压力。

      “增加收入对于我们来说就是要吸引更多企业进驻，当初没有人敢拍胸脯保证达到目标，这倒逼我们加快内部改革。”朱翌旻说。

      转变从理念开始。一年来，新建元从过去“当房东”“等人来”，变为主动出击引企业进驻。一方面新建元加快内部资源整合，通过成立招商中心、资产管理公司等机构将原来的机构进行优化，另一方面加强同苏州工业园区招商部门之间的配合。同时，新建元加强园区消防系统、就餐系统、道闸系统的智能化、数字化升级，推动园区运营管理标准化。

      资产持有者的创新，正在转化为发展活力。5月底，位于2.5产业园的跨国企业联合创新中心正式投入启用。该中心瞄准国际龙头企业所孵化的创新创业团队，提供企业政策辅导、金融对接等针对性配套服务。中心产业总监郁士林告诉记者，通过精准挖掘企业需求，中心顶住疫情压力，吸引普华永道数字化转型运营中心、飞利浦家电全球研发中心等数十个项目签约入驻。而这些处于二三产之间的现代服务业，也将为地区经济转型升级提供新的动能。

      深化REITs改革仍在进行时

      近日，国务院办公厅、证监会先后出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》和《新购入基础设施项目（试行）》，推动公募REITs提质扩容。

      多位受访者表示，新政的出台为公募REITs巩固当前“三赢局面”提供了有力保障，但目前公募REITs依旧存在一些待解难题，希望得到进一步的关注。

      朱军表示，目前的公募REITs需要通过公募基金管理人发起，但REITs与一般的公募基金不同，国内少有基金管理人拥有管理有形资产的工作经验，这对公募REITs的良性运营带来一定挑战。建议在未来公募REITs规则的制定中，考虑借鉴新加坡经验，让底层资产持有者自主发起成为公募REITs的基金管理人，进一步理顺关系。

      颜永萍则表示，当前出台的REITs试点税收政策大幅缓解了原始权益人在设立阶段和按照战略配售要求自持阶段因税收因素承担的现金流压力，但目前的政策大多仍是时间上的缓缴而非减免。建议相关部门能出台更加优惠的税收政策，以促进募集资金更多地用于扩大投资。

      受访者还建议，可构建连接监管机构、管理部门、基金及证券管理人、原始权益人、资产运营管理机构等的沟通平台，进一步加强对REITs实践中出现的新情况的研究。